Mietpreisbremse & Mieterhöhung
Marion Sens • 23. Juli 2025
Die Mietpreisbremse wurde bis 2029 verlängert
In Augsburg, wie in den meisten deutschen Städten wird Wohnraum immer knapper und die Mietpreise sind in den vergangenen Jahren sprunghaft angestiegen. In diesem Artikel finden Sie Antworten auf die wichtigsten Fragen zur Miete und Mieterhöhung in Zeiten der Mietpreisbremse.
Diese Informationen habe ich für Sie unverbindlich zusammen gestellt. Sollten Sie in Sachen Mieterhöhungen konkrete Fragen haben, eine Mieterhöhung planen bzw. abwenden wollen, bitte ich Sie, sich beim Deutschen Mieterbund bzw. von einem Rechtsanwalt für Immobilienrecht beraten zu lassen. Als Maklerin bin ich nicht befugt, Rechtsberatungen durchzuführen.
Wann dürfen Vermieter die Miete erhöhen?
Die Bestimmungen über die Miethöhe und die Mieterhöhung sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. Demnach darf eine Erhöhung nur unter zwei Gesichtspunkten getroffen werden: nach Vereinbarung und nach Gesetz. Eine solche Vereinbarung kann im Mietvertrag beispielsweise in Form einer Staffel- oder Indexmiete festgelegt werden.
Nur in Ausnahmefällen haben Vermieter und Vermieterinnen das Recht, auch ohne Absprache eine Erhöhung zu verlangen: entweder um die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen – oder weil sie Modernisierungen vorgenommen haben.
Anhebung auf ortsübliche Vergleichsmiete:
Die Ortsüblichkeit ergibt sich in der Regel aus dem Mietspiegel der jeweiligen Gemeinde, der für die Stadt Augsburg ja vorliegt und immer wieder aktualisiert wird. Die Anhebung auf die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete darf frühestens 15 Monate nach Einzug erfolgen. Darüber hinaus muss die letzte Mieterhöhung mindestens 15 Monate zurückliegen.
Erhöhung wegen Modernisierung:
In der Regel dürfen Vermieter die Miete auch nach Modernisierungen anheben. Hier gilt aber, zwischen Instandhaltung und Modernisierung zu unterscheiden. Denn zu Instandhaltungen sindVermieter verpflichtet. Eine Modernisierung hingegen steigert den Wert des Mietobjekts. In diesem Fall dürfen Vermieter acht Prozent der Kosten auf die Jahresmiete aufschlagen. Allerdings müssen sie ihren Mietern die jeweilige Modernisierung drei Monate vorher schriftlich (per Mail oder Brief) angekündigt haben.
Die Bestimmungen über die Miethöhe und die Mieterhöhung sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. Demnach darf eine Erhöhung nur unter zwei Gesichtspunkten getroffen werden: nach Vereinbarung und nach Gesetz. Eine solche Vereinbarung kann im Mietvertrag beispielsweise in Form einer Staffel- oder Indexmiete festgelegt werden.
Nur in Ausnahmefällen haben Vermieter und Vermieterinnen das Recht, auch ohne Absprache eine Erhöhung zu verlangen: entweder um die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen – oder weil sie Modernisierungen vorgenommen haben.
Anhebung auf ortsübliche Vergleichsmiete:
Die Ortsüblichkeit ergibt sich in der Regel aus dem Mietspiegel der jeweiligen Gemeinde, der für die Stadt Augsburg ja vorliegt und immer wieder aktualisiert wird. Die Anhebung auf die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete darf frühestens 15 Monate nach Einzug erfolgen. Darüber hinaus muss die letzte Mieterhöhung mindestens 15 Monate zurückliegen.
Erhöhung wegen Modernisierung:
In der Regel dürfen Vermieter die Miete auch nach Modernisierungen anheben. Hier gilt aber, zwischen Instandhaltung und Modernisierung zu unterscheiden. Denn zu Instandhaltungen sindVermieter verpflichtet. Eine Modernisierung hingegen steigert den Wert des Mietobjekts. In diesem Fall dürfen Vermieter acht Prozent der Kosten auf die Jahresmiete aufschlagen. Allerdings müssen sie ihren Mietern die jeweilige Modernisierung drei Monate vorher schriftlich (per Mail oder Brief) angekündigt haben.
Ist eine Mieterhöhung nach Eigentümerwechsel möglich?
Eine Mieterhöhung nach einem Eigentumswechsel ist nur im Rahmen des BGB möglich. Es gilt der Grundsatz: Kauf bricht nicht Miete. Auch bei einem neuen Eigentümer gelten demnach die Rechte aus dem bestehenden Mietvertrag.
Wie stark darf die Miete steigen?
Vermieter dürfen die Miete im Rahmen der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb von drei Jahren um maximal 20 Prozent erhöhen. Haben Vermieter mit einer Erhöhung diese sogenannte Kappungsgrenze ausgeschöpft, müssen sie drei Jahre warten, bis sie die Miete erneut anheben können.
Mieterhöhungen wegen Modernisierung sind von der Kappungsgrenze nicht betroffen.
Liegt die Miete um mehr als 20 Prozent über dem Mietspiegel, gilt sie als überhöht. Das heißt, in Städten, in denen Wohnraum knapp ist (also eine Mietpreisbremse besteht, was in Augsburg ja der Fall ist), können die Mieter ihre monatliche Zahlung bei 120 Prozent deckeln. Außerdem haben sie das Recht, zu viel bezahlte Beträge für die vergangenen drei Jahre zurückzufordern.
Eine Mieterhöhung nach einem Eigentumswechsel ist nur im Rahmen des BGB möglich. Es gilt der Grundsatz: Kauf bricht nicht Miete. Auch bei einem neuen Eigentümer gelten demnach die Rechte aus dem bestehenden Mietvertrag.
Wie stark darf die Miete steigen?
Vermieter dürfen die Miete im Rahmen der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb von drei Jahren um maximal 20 Prozent erhöhen. Haben Vermieter mit einer Erhöhung diese sogenannte Kappungsgrenze ausgeschöpft, müssen sie drei Jahre warten, bis sie die Miete erneut anheben können.
Mieterhöhungen wegen Modernisierung sind von der Kappungsgrenze nicht betroffen.
Liegt die Miete um mehr als 20 Prozent über dem Mietspiegel, gilt sie als überhöht. Das heißt, in Städten, in denen Wohnraum knapp ist (also eine Mietpreisbremse besteht, was in Augsburg ja der Fall ist), können die Mieter ihre monatliche Zahlung bei 120 Prozent deckeln. Außerdem haben sie das Recht, zu viel bezahlte Beträge für die vergangenen drei Jahre zurückzufordern.
Mietpreisbremse wurde bis 2029 verlängert
Am 25. Juni 2025 hat der Bundestag beschlossen, die Mietpreisbremse bis zum 31. Dezember 2029 zu verlängern. Damit gilt die zum Ende des Jahres 2025 eigentlich auslaufende Regelung vorerst um weitere vier Jahre. Der Bundesrat hat am 11. Juli 2025 die Verlängerung der Mietpreisbremse bis zum 31. Dezember 2029 beschlossen.
Ziel dieser Maßnahme ist es, den Anstieg der Mieten in angespannten Wohnungsmärkten, wie er ja auch in Augsburg besteht, zu begrenzen und bezahlbaren Wohnraum zu sichern. Die Miete bei einer Neuvermietung darf in betroffenen Gegenden höchstens 10 Prozent (statt 20 Prozent) über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Für welche Wohnorte die Mietpreisbremse gilt, können Sie auf den Webseiten der jeweiligen Landesregierungen oder beim Deutschen Mieterbund nachlesen. Dort finden Sie Listen der betroffenen Städte und Gemeinden.
Am 25. Juni 2025 hat der Bundestag beschlossen, die Mietpreisbremse bis zum 31. Dezember 2029 zu verlängern. Damit gilt die zum Ende des Jahres 2025 eigentlich auslaufende Regelung vorerst um weitere vier Jahre. Der Bundesrat hat am 11. Juli 2025 die Verlängerung der Mietpreisbremse bis zum 31. Dezember 2029 beschlossen.
Ziel dieser Maßnahme ist es, den Anstieg der Mieten in angespannten Wohnungsmärkten, wie er ja auch in Augsburg besteht, zu begrenzen und bezahlbaren Wohnraum zu sichern. Die Miete bei einer Neuvermietung darf in betroffenen Gegenden höchstens 10 Prozent (statt 20 Prozent) über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Für welche Wohnorte die Mietpreisbremse gilt, können Sie auf den Webseiten der jeweiligen Landesregierungen oder beim Deutschen Mieterbund nachlesen. Dort finden Sie Listen der betroffenen Städte und Gemeinden.
Natürlich freue ich mich immer, wenn ich endlich mal wieder eine Wohnung in Augsburg vermieten darf. Erschwinglicher Wohnraum ist für Mieter knapp. Viele Menschen sind auf der Suche. Seit Jahren ist absehbar, dass steigende Zinsen, Baulandpreise, Materialkosten und Löhne zu einem immer engeren und teureren Angebot an Mietwohnungen führen - wenn denn überhaupt noch welche gebaut werden. Baugenehmigungen nehmen von Jahr zu Jahr ab - nicht nur für den Mietwohnungsbau, sondern generell. Es findet also auch eine Verdrängung vom Wohnungsverkauf zu Mietwohnungen statt. Gestern Abend habe ich eine Mietwohnung in der Augsburger Innenstadt (2 Zimmer, kleiner Flur, kleines Bad, kleine Küche) mit insgesamt 47 m² Wohnfläche im Internet angeboten. Heute Morgen war mein Email-Konto fast verstopft: zig Nachfragen von verzweifelten Menschen, die teilweise über ihr persönliches Schicksal schreiben. Die mir erklären, dass sie demnächst zwangsgeräumt werden und dass Obdachlosigkeit droht. Es haben sich Rentner gemeldet, die aus ihren verschimmelten Wohnungen ausziehen möchten, Studenten und junge Paare, die es auf Grund von Studienbeginn oder Jobangeboten nach Augsburg zieht, Geflüchtete aus der Ukraine, aus Syrien - oft ganze Familien mit mehr als sechs Personen. Inzwischen habe ich das Angebot der Mietwohnung im Internet deaktiviert und werde mir im Laufe des Tages die eingegangenen Anfragen genauer ansehen. Wie soll ich entscheiden? Wen lade ich zur Besichtigung ein? Selbstverständlich führe ich keine Massenbesichtigungen durch sondern vereinbare individuell Termine, um die Menschen, die sich für die Wohnung interessieren, auch wirklich ein bisschen kennen zu lernen. Letztendlich entscheide ich, wer in die engere Wahl kommt. Dann findet ein Gespräch mit dem Vermieter statt. Welche Vorstellungen hat der Vermieter, der seine Wohnung erneut auf dem Markt anbietet? Natürlich soll der Mieter liquide sein, möglich lange dort wohnen und möglichst pfleglich mit den Räumlichkeiten und den anderen Hausbewohnern umgehen. Ist das zu viel verlangt? Ist der Vermieter wirklich der immer wieder zitierte Kapitalist, der die Mieten hochtreibt und auf Kosten von Mietern ein Leben in Saus und Braus führt? Ich kenne solche Vermieter nicht. Sobald ein Markt nicht richtig funktioniert (in diesem Fall der Mietwohnungsmarkt) werden schnell Feindbilder aufgebaut, meistens von den Suchenden gegenüber den Maklern und den Vermietern. Und viele Berichterstattungen über sogenannte Mietnomaden (die wirklich sehr, sehr selten sind) heizen in öffentlichen Berichterstattungen die Gemüter weiter auf (die Mieter, die ich in meiner 30jährigen Berufserfahrung kennenlernte, waren ganz normale Menschen - ohne böse Absichten den Vermietern gegenüber). Also, wie gesagt, ich freue mich immer, wenn ich wieder eine Wohnung zur Vermietung anbieten darf, weil ich weiß, dass ich dann mindestens einen Menschen in Augsburg glücklich mache. Aber bis es soweit ist, bis der Mietvertrag unterschrieben wird, fühle ich mich sehr unwohl und angespannt und teilweise auch sehr ärgerlich über die gesamte Situation. Dann würde ich am liebsten Mal den Augsburger Stadtrat aufscheuchen und den einzelnen Mitgliedern vorschlagen, doch mal bei mir für ein paar Tage mitzuarbeiten, damit sie das Elend und die Verzweiflung der Suchenden in ihrer schönen Stadt Augsburg hautnah erleben.
Wie das Statistische Bundesamt in Berlin kürzlich mitteilte, wurden im Mai 2025 deutschlandweit 16.800 Wohnungen genehmigt – das sind 5,3 Prozent oder 900 Baugenehmigungen weniger als im Mai 2024. Dazu erklärt Axel Gedaschko, Präsident des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft GdW: „Die neuesten Zahlen sind ein weiterer Warnruf: Der Wohnungsbau tritt auf der Stelle – und das in einer Zeit, in der sich die Wohnungsnot weiter zuspitzt. Vor allem bei den Mehrfamilienhäusern, dem zentralen Segment für bezahlbares Wohnen, geht es nicht voran. Ein Minus von 1,6 Prozent im Zeitraum Januar bis Mai 2025 – das ist kein Trendwechsel, das ist ein Alarmsignal." Dem Wohnungsbau müsse endlich ein echter Abwägungsvorrang gegenüber anderen Interessen eingeräumt wird – nur so würde neuer Wohnraum überhaupt möglich. Gedaschko: "Wir brauchen eine Fast Lane fürs Bauen!" Und die Bundesregierung müsse nun, wie im Koalitionsvertrag vereinbart, bereits genehmigte Bauvorhaben aktivieren. So könnten durch eine temporäre Wiederaufnahme der EH55-Förderung kurzfristig rund 120.000 Wohnungen realisiert werden – bei einem Mitteleinsatz von lediglich drei Milliarden Euro. Das wäre ein sofort wirksamer Impuls. "Wir brauchen eine koordinierte Kraftanstrengung auf allen Ebenen – insbesondere aber bei den Kommunen, die über ihre Bauämter den entscheidenden Hebel in der Hand halten. Der Bau-Turbo kann nur zünden, wenn vor Ort Genehmigungen nicht verschleppt, sondern beschleunigt werden", so Gedaschko weiter. "Wenn Stadt- und Gemeinderäte und Bürgermeister sowie die Bauverwaltungen nicht entschlossen mitziehen, wird aus der politischen Beschleunigungsrhetorik ein Papiertiger. Angesichts der dramatischen Lage auf den Wohnungsmärkten ist jeder nicht genehmigte Bauantrag eine verpasste Chance für Menschen, die händeringend ein Zuhause suchen. Daher braucht es jetzt ein Umdenken in den kommunalen Verwaltungen: Bauämter müssen zu aktiven Möglichmachern werden – ausgestattet mit klaren Verfahren, festen Zeitvorgaben und spürbarer Unterstützung durch Politik und Verwaltungsführung. Nur so kommt der Bau-Turbo auf die Straße Und nicht zuletzt: Der Bau-Turbo kann nur dann wirklich zünden, wenn auch die Baukosten sinken. Denn verfügbare Grundstücke nützen nichts, wenn niemand mehr bereit ist zu bauen.“ Der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen vertritt als größter deutscher Branchendachverband bundesweit und auf europäischer Ebene rund 3.000 kommunale, genossenschaftliche, kirchliche, privatwirtschaftliche, landes- und bundeseigene Wohnungsunternehmen. Sie bewirtschaften rd. 6 Mio. Wohnungen, in denen über 13 Mio. Menschen wohnen. Der GdW repräsentiert damit Wohnungsunternehmen, die fast 30 Prozent aller Mietwohnungen in Deutschland bewirtschaften.
20 JAHRE IMMOBILIENSERVICE AUGSBURG! Zuvor leitete die Unternehmensgründerin Marion Sens u. a. eine Immobilienabteilung einer Bank in NRW. „Mit rund 30jähriger Erfahrung in der Immobilienbewertung und -vermittlung habe ich mich natürlich schon längst als vertrauensvolle Partnerin am Augsburger Immobilienmarkt und auch darüber hinaus etabliert“, so die Maklerin. Im Rückblick auf die letzten Jahrzehnte zeigt sie sich dankbar, dass sie die Inhalte und Strukturen ihres Unternehmens immer wieder der Marktdynamik anpassen konnte: neue Gesetze und Erlasse, Markteinbrüche und Immobilienblasen, verändertes Käuferverhalten und ein immer enger werdender Mietwohnungsmarkt. Auf Grund dieser Herausforderungen bildete sich nach und nach ein tragendes Fundament für ihren Arbeitsalltag: möglichst nah am Menschen, wirklich zuhören, transparent und verständlich beraten . Neben der Bewertung, dem Verkauf und der Vermietung von Wohnungen und Häusern fand schließlich auch die Mediation als Lösungsfindung bei Konflikten wie Trennung, Scheidung und Erbschaft einen wichtigen Platz in der Tätigkeit der ausgebildeten Wohnungs- und Immobilienwirtin. Zudem hat sich Marion Sens bereits vor Jahren auf den Immobilienverkauf in Betreuungsverfahren spezialisiert. „Ich freue mich über das Vertrauen, das mir von so vielen Menschen hier im Augsburger Raum entgegengebracht wurde und wird“, sinniert die agile Wahl-Göggingerin, die gerade ein weiteres Büro in Pfersee einrichtet, um zukünftig auch barrierefrei beraten zu können.
Außergerichtliche Konfliktlösung
Der Schlupfwinkel - Das Haus - Das Nest
Ist Fernwärme klimafreundlich? Wie und wo kann sie genutzt werden?
Immobilieneigentümer/innen, die ihre Immobilie ganz oder teilweise verkaufen, vermieten, verpachten ... möchten, müssen i. d. R. potentiellen Interessenten bei der Besichtigung einen gültigen Energieausweis vorweisen oder gut sichtbar aushängen. Zudem müssen bereits beim Inserieren der Immobilie zentrale Daten aus diesem Ausweis angegeben werden. Sonst droht ein Bußgeld von bis zu 15.000 €. Je nach Baujahr werden Verbrauchs- und Bedarfsausweise ausgestellt, in denen auch Maßnahmen zur kostengünstigen Verbesserung der Energieeffizienz aufgeführt werden.
Die Immobilienbewertung zur Ermittlung des aktuellen Verkaufspreises führe ich nach Begutachtung des Grundstücks , der Wohnung bzw. des Hauses mit Hilfe der gesetzlich vorgegebenen Verfahren durch: Ertragswertverfahren Sachwertverfahren Vergleichswertverfahren Als diplomierte Immobilienwirtin (FH) , ehemalige Leiterin einer Immobilienabteilung in einer Bank in Nordrhein Westfalen und nach rund 30jähriger Erfahrung als Immobilienmaklerin können Sie mit einer realistischen , seriösen , fachgerechten und unabhängigen Bewertung rechnen. Zudem zeige Ihnen auch politische , wirtschaftliche und rechtliche Tendenzen auf, die Einfluss auf den derzeitigen und zukünftigen Wert Ihrer Immobilie haben können. Folgende Unterlagen sollten u. a. für eine Kaufpreiseinwertung vorliegen: Grundbücher und Lageplan Grundrisse, Ansichten, Schnitte Mietverträge (falls vermietet) Verbrauchskosten Flächenberechnungen Energieausweis Auflistung energetischer Maßnahmen zudem zusätzlich für Eigentumswohnungen: Teilungserklärung und alle Nachträge Verwaltervertrag die letzten 3 Eigentümer-Versammlungsprotokolle die letzten 3 Hausgeldabrechnungen aktueller Wirtschaftsplan Beschlusssammlung Höhe Instandsetzungsrücklage Weitere Informationen unter: https://www.immobilien-service-augsburg.de/immobilienbewertung-augsburg
Für Häuslebauer ist Bayern nach einem neuen Leistbarkeitsindex das unerschwinglichste Bundesland. In keinem anderen Bundesland müssen Immobilienkäufer demnach im Schnitt einen so hohen Anteil ihres Nettoeinkommens ausgeben, um sich ein Ein- oder Zweifamilienhaus leisten zu können. Zu diesem Ergebnis kamen das Institut der deutschen Wirtschaft in Köln und der Kreditvermittler Interhyp in ihren Berechnungen, die die Erschwinglichkeit von Wohneigentum anhand des Verhältnisses der örtlichen Immobilienpreise und der jeweiligen Einkommen misst. Extrem teuer sind demnach nicht nur München und das Umland der Landeshauptstadt, sondern auch mehrere Landkreise am oberbayerischen Alpenrand. Unerschwinglichste Kommune Deutschlands ist demnach der Landkreis Miesbach. Zu dessen Gebiet zählt der Tegernsee, an dessen Ufern sich etliche Millionäre niedergelassen haben. Bezahlbarer sind laut Erschwinglichkeitsindex Wohnhäuser beispielsweise in Miltenberg, Straubing, Ingolstadt, Erlangen oder Bayreuth. Als erschwinglich beziehungsweise leistbar gilt eine Immobilie nach einer üblichen Formel dann, wenn Käuferinnen und Käufer maximal 35 Prozent ihres monatlichen Nettoeinkommens für die Finanzierung ausgeben müssen. Für diese 35-Prozent-Schwelle haben die Immobilienfachleute des IW Köln den Indexwert hundert gesetzt. Das bezieht sich allerdings nicht auf Durchschnittsgehälter, sondern laut IW Köln auf den oberen Rand der mittleren Einkommensgruppe.
IMMOBILIENPREISE WIEDER IM AUFWÄRTSTREND Die Preise für Wohnimmobilien zeigen wieder einen Aufwärtstrend. Laut dem German Real Estate Index (GREIX) sind die Preise für Eigentumswohnungen im 3. Quartal 2024 im Vergleich zum Vorquartal um 1,4 Prozent gestiegen, für Einfamilienhäuser um 1,3 Prozent. Erstmals seit dem Preiseinbruch vor zwei Jahren gab es auch im Jahresvergleich einen Anstieg: 0,9 Prozent bei Eigentumswohnungen und 0,1 Prozent bei Einfamilienhäusern. In den sieben größten deutschen Städten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart) haben die Preise für Neubauwohnungen fast wieder das Niveau der Höchststände von 2022 erreicht. Besonders stark stiegen die Preise in mittleren Städten wie Leipzig (+7,0 Prozent), Duisburg (+6,3 Prozent) und Potsdam (+5,3 Prozent). Eine Ausnahme bildet Dortmund, wo die Preise um 2,2 Prozent gefallen sind. Immobilienexpert:innen gehen davon aus, dass der Abwärtstrend der Preise, der 2022 begann, nun beendet ist. Für 2025 erwarten viele weitere Preisanstiege. PREISSCHERE BEI ENERGIEEFFIZIENS GEHT WEITER AUF Immobilien mit schlechter Energiebilanz sind von der allgemeinen Preissteigerung ausgenommen. Häuser mit niedrigen Energieeffizienzklassen wie D, E oder H sind schon jetzt deutlich günstiger zu kaufen als effizientere Bestandsimmobilien. Expert:innen erwarten, dass die Preisschere bei der Energieeffizienz weiter aufgeht. Mittelfristig könnten unsanierte Immobilien mit Preisabschlägen von bis zu 30 Prozent gehandelt werden. Wenn Du ein solches Haus günstig kaufst, musst Du aber mit hohen Energiekosten oder einem erheblichen Sanierungsaufwand rechnen. Denn mit dem Jahreswechsel 2025 steigt der seit 2021 erhobene CO₂-Preis auf fossile Energien von 45 Euro auf 55 Euro pro Tonne. Das bedeutet: - Heizöl wird um 3,2 Cent pro Liter teurer und - Erdgas verteuert sich um 0,24 Cent pro Kilowattstunde. Auch die Gasnetzentgelte steigen. Für eine Gasheizung mit einem Verbrauch von 20.000 Kilowattstunden im Jahr könnten rund 80 Euro an zusätzlichen Kosten entstehen. UNGEWISSE ZUKUNFT BEI DER SANIERUNGSFÖRDERUNG Trotz dieser Herausforderungen gibt es Chancen für Käufer:innen. Mit dem im September 2024 gestarteten KfW-Förderprogramm "Jung kauft Alt" unterstützt der Staat Familien, die sich verpflichten, unsanierte Häuser zu modernisieren. Du kannst dabei zinsgünstige Kredite von bis zu 150.000 Euro erhalten, solange Dein Einkommen bestimmte Grenzen nicht überschreitet. Aber Vorsicht: Wegen der Unsicherheiten um den Bundeshaushalt 2025 nach dem Regierungsbruch ist die Fortsetzung der Förderung ungewiss. Wenn du die Förderung für dein Kaufvorhaben eingeplant hast, solltest du dich also besser beeilen. SEITWÄRTSBEWEGUNGEN BEI BAUZINSEN ERWARTET Seit Mitte 2024 zeigen die Bauzinsen einen leichten Abwärtstrend. Im Dezember 2024 lagen die Zinsen bei einer 10-jährigen Zinsbindung um die Drei-Prozent-Marke. Für die ersten Monate 2025 rechnen Expert:innen mit einer Seitwärtsbewegung im Bereich von 3,0 bis 3,5 Prozent, wobei kurzfristige Schwankungen möglich sind. Wie sich die Zinsen im weiteren Jahresverlauf entwickeln, bleibt schwer vorhersehbar. Politische Ereignisse wie das Ampel-Aus in Deutschland, der Amtsantritt von Donald Trump in den USA, die volatile Lage im Ukraine-Krieg und die Konflikte im Nahen Osten könnten die wirtschaftliche Entwicklung und damit auch die Zinsmärkte beeinflussen. Diese Faktoren machen verlässliche Zinsprognosen aktuell extrem schwierig. BAUEN SOLL EINFACHER WERDEN In Deutschland wird nach wie vor zu wenig gebaut. Das Wohnungsbauziel der Bundesregierung, jährlich 400.000 Wohnungen zu schaffen, wird auch 2024 voraussichtlich um rund 50 Prozent verfehlt. Auch die Zahl der Baugenehmigungen für Einfamilienhäuser ist 2024 zurückgegangen. Eine Trendwende könnte frühestens im späteren Verlauf des Jahres 2025 einsetzen. Die Folgen sind Wohnungsmangel und hohe Neubaupreise, besonders in den Städten. Zu den Ursachen der Baukrise zählen unter anderem zu viel Bürokratie und hohe Baustandards. Mit dem Gebäudetyp-E-Gesetz will die Bundesregierung hier gegensteuern. Der am 6. November 2024 vom Kabinett beschlossene Entwurf sieht vor, dass beim Neubau auf die Erfüllung bestimmter technischer Normen und Regeln verzichtet werden kann – vorausgesetzt, diese sind nicht sicherheitsrelevant und betreffen lediglich Komfort und Ausstattung. Ob das Gesetz allerdings noch verabschiedet wird, ist nach dem Zerbrechen der Ampel-Koalition fraglich. Hier heißt es Abwarten. STAATLICHE FÖRDERUNG IN DER SCHWEBE Nach dem Regierungsbruch ist auch die Zukunft der staatlichen Bauförderung durch die KfW-Bank ungewiss. Derzeit umfasst das Förderprogramm folgende Angebote: - Wohneigentum für Familien - Klimafreundlicher Neubau (seit 1. März 2024) - Klimafreundlicher Neubau im Niedrigpreissegment (KNN) (seit 1. Oktober 2024) - Jung kauft Alt (seit 3. September 2024) - Energieeffiziente Sanierung Laut der KfW behalten alle bereits zugesagten Kredite und Zuschüsse ihre Gültigkeit, und es können auch weiterhin Anträge gestellt werden. Selbst unter einer vorläufigen Haushaltsführung – wie sie durch den nicht verabschiedeten Bundeshaushalt für 2025 erwartet wird – könne die Bundesregierung notwendige Ausgaben tätigen, um Förderprojekte fortzuführen. Allerdings betont die Förderbank in ihrer Stellungnahme vom 27. November 2024, dass es derzeit keinerlei Zusagen zur Fortführung der Programme gebe. ERHÖHUNG DER GRUNDSTEUER Lange schon war die Grundsteuerreform angekündigt, jetzt ist sie tatsächlich da: Seit dem Jahreswechsel wird die Grundsteuer auf Grundlage der neuen Regeln und Hebesätze der Gemeinden erhoben. Heißt konkret: Fast überall wird es teurer. Wenn du also ein Eigenheim kaufst, musst du damit rechnen, deutlich mehr Grundsteuer zu bezahlen als die Vorbesitzenden. Informiere dich darum vorab, wie viel Grundsteuer voraussichtlich auf dich zukommt, und kalkuliere sie ins Budget für deine laufenden Kosten ein. ZUKUNFT DES "HEIZUNGSGESETZES" BLEIBT OFFEN Mit der Anfang 2024 in Kraft getretenen Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) – besser bekannt als „Heizungsgesetz“ – wurde der Umstieg auf klimaneutrale Heizsysteme eingeleitet. Für Bestandsimmobilien gelten dabei längere Übergangsfristen, um Eigentümer:innen Zeit für die Umstellung zu geben. Nach der Bundestagswahl 2025 könnte das Gesetz unter einer neuen Regierung jedoch komplett zur Diskussion stehen. Bei einem Wahlsieg möchte die CDU das Heizungsgesetz wohl grundlegend verändern, wie Parteichef Friedrich Merz angekündigt hat. Zwar solle das Ziel der Klimaneutralität weiterverfolgt werden, dabei solle jedoch "technologieoffen" vorgegangen werden. Auch die Noch-Bauministerin Klara Geywitz von der SPD hatte vor der Wahl betont, dass das Gesetz einer "grundsätzlichen Überarbeitung" bedürfe. SOLARDACHPFLICHTEN WERDEN ERWEITERT Immer mehr Bundesländer machen Photovoltaikanlagen auf Wohngebäuden zur Pflicht. Zum Jahreswechsel 2025 führt Niedersachsen eine Solarpflicht für Neubau und Sanierung ein. Bremen folgt mit einer ähnlichen Regelung ab Mitte 2025. Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein setzen zunächst nur bei Neubauten auf eine Solarpflicht. In Bayern wird ab 2025 zwar keine strenge Pflicht eingeführt, es gilt aber eine Soll-Vorschrift, die den Einbau von Photovoltaikanlagen empfiehlt, aber nicht verbindlich vorschreibt. WENIG BEWEGUNG BEI DER GRUNDERWERBSTEUER Die Grunderwerbsteuer (nicht zu verwechseln mit der Grundsteuer) macht einen erheblichen Teil der Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf aus. Je nach Bundesland liegt die Steuer zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. 2024 wurde sie in Thüringen von 6,5 auf 5 Prozent gesenkt. Bremen hat allerdings andere Pläne: Hier wird die Steuer ab dem 1. Juli 2025 von 5,0 auf 5,5 Prozent erhöht. Über mögliche Entlastungen bei der Grunderwerbsteuer wird seit Jahren diskutiert. Das Land Hessen mit einem Steuersatz von 6,0 Prozent hat 2024 das Programm „ Hessengeld “ gestartet. Damit können alle, die zum ersten Mal in ihrem Leben eine Immobilie kaufen und darin auch selbst wohnen wollen, einen Zuschuss bis zur tatsächlichen Höhe der Grunderwerbsteuer beantragen. Dieser Zuschuss wird in Raten ausgezahlt und ist gedeckelt: Bei Einzelpersonen: maximal 10.000 Euro Bei Paaren: maximal 20.000 Euro Und zusätzlich 5.000 Euro pro Kind unter 18 Jahren Das Hessengeld gilt rückwirkend für Käufe, die ab dem 1. März 2024 getätigt wurden. DAS KAMINOFEN-VERBOT IST DA Die nächste Stufe der Bundesimmissionsschutzverordnung ist gekommen. Nachdem es in der Vergangenheit bereits älteren Kaminen an den Kragen ging, sind nun Öfen dran, die zwischen dem 1. Januar 1995 und dem 21. März 2010 installiert wurden. Betroffen sind jedoch nur Kaminöfen, die bestimmte Grenzwerte beim Kohlenmonoxid oder Feinstaub überschreiten. Diese dürfen seit dem Jahreswechsel nicht mehr betrieben werden. Wenn du also eine Wohnung oder ein Haus mit Kamin besichtigst, frag am besten direkt nach, ob er noch befeuert werden darf. Falls nicht, gibt es häufig aber auch verschiedene Möglichkeiten zum Nachrüsten oder Umfunktionieren, sodass du nicht auf die feurige Behaglichkeit im neuen Zuhause verzichten musst. Alle Angaben ohne Gewähr.
