Eine Historikerin? Ein Spezialist für Computergames?
Eine Psychologin und ein Innenarchitekt rätseln im NZZ Folio darüber, wer in welchen Räumen lebt.

IMMOBILIENPREISE WIEDER IM AUFWÄRTSTREND Die Preise für Wohnimmobilien zeigen wieder einen Aufwärtstrend. Laut dem German Real Estate Index (GREIX) sind die Preise für Eigentumswohnungen im 3. Quartal 2024 im Vergleich zum Vorquartal um 1,4 Prozent gestiegen, für Einfamilienhäuser um 1,3 Prozent. Erstmals seit dem Preiseinbruch vor zwei Jahren gab es auch im Jahresvergleich einen Anstieg: 0,9 Prozent bei Eigentumswohnungen und 0,1 Prozent bei Einfamilienhäusern. In den sieben größten deutschen Städten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart) haben die Preise für Neubauwohnungen fast wieder das Niveau der Höchststände von 2022 erreicht. Besonders stark stiegen die Preise in mittleren Städten wie Leipzig (+7,0 Prozent), Duisburg (+6,3 Prozent) und Potsdam (+5,3 Prozent). Eine Ausnahme bildet Dortmund, wo die Preise um 2,2 Prozent gefallen sind. Immobilienexpert:innen gehen davon aus, dass der Abwärtstrend der Preise, der 2022 begann, nun beendet ist. Für 2025 erwarten viele weitere Preisanstiege. PREISSCHERE BEI ENERGIEEFFIZIENS GEHT WEITER AUF Immobilien mit schlechter Energiebilanz sind von der allgemeinen Preissteigerung ausgenommen. Häuser mit niedrigen Energieeffizienzklassen wie D, E oder H sind schon jetzt deutlich günstiger zu kaufen als effizientere Bestandsimmobilien. Expert:innen erwarten, dass die Preisschere bei der Energieeffizienz weiter aufgeht. Mittelfristig könnten unsanierte Immobilien mit Preisabschlägen von bis zu 30 Prozent gehandelt werden. Wenn Du ein solches Haus günstig kaufst, musst Du aber mit hohen Energiekosten oder einem erheblichen Sanierungsaufwand rechnen. Denn mit dem Jahreswechsel 2025 steigt der seit 2021 erhobene CO₂-Preis auf fossile Energien von 45 Euro auf 55 Euro pro Tonne. Das bedeutet: - Heizöl wird um 3,2 Cent pro Liter teurer und - Erdgas verteuert sich um 0,24 Cent pro Kilowattstunde. Auch die Gasnetzentgelte steigen. Für eine Gasheizung mit einem Verbrauch von 20.000 Kilowattstunden im Jahr könnten rund 80 Euro an zusätzlichen Kosten entstehen. UNGEWISSE ZUKUNFT BEI DER SANIERUNGSFÖRDERUNG Trotz dieser Herausforderungen gibt es Chancen für Käufer:innen. Mit dem im September 2024 gestarteten KfW-Förderprogramm "Jung kauft Alt" unterstützt der Staat Familien, die sich verpflichten, unsanierte Häuser zu modernisieren. Du kannst dabei zinsgünstige Kredite von bis zu 150.000 Euro erhalten, solange Dein Einkommen bestimmte Grenzen nicht überschreitet. Aber Vorsicht: Wegen der Unsicherheiten um den Bundeshaushalt 2025 nach dem Regierungsbruch ist die Fortsetzung der Förderung ungewiss. Wenn du die Förderung für dein Kaufvorhaben eingeplant hast, solltest du dich also besser beeilen. SEITWÄRTSBEWEGUNGEN BEI BAUZINSEN ERWARTET Seit Mitte 2024 zeigen die Bauzinsen einen leichten Abwärtstrend. Im Dezember 2024 lagen die Zinsen bei einer 10-jährigen Zinsbindung um die Drei-Prozent-Marke. Für die ersten Monate 2025 rechnen Expert:innen mit einer Seitwärtsbewegung im Bereich von 3,0 bis 3,5 Prozent, wobei kurzfristige Schwankungen möglich sind. Wie sich die Zinsen im weiteren Jahresverlauf entwickeln, bleibt schwer vorhersehbar. Politische Ereignisse wie das Ampel-Aus in Deutschland, der Amtsantritt von Donald Trump in den USA, die volatile Lage im Ukraine-Krieg und die Konflikte im Nahen Osten könnten die wirtschaftliche Entwicklung und damit auch die Zinsmärkte beeinflussen. Diese Faktoren machen verlässliche Zinsprognosen aktuell extrem schwierig. BAUEN SOLL EINFACHER WERDEN In Deutschland wird nach wie vor zu wenig gebaut. Das Wohnungsbauziel der Bundesregierung, jährlich 400.000 Wohnungen zu schaffen, wird auch 2024 voraussichtlich um rund 50 Prozent verfehlt. Auch die Zahl der Baugenehmigungen für Einfamilienhäuser ist 2024 zurückgegangen. Eine Trendwende könnte frühestens im späteren Verlauf des Jahres 2025 einsetzen. Die Folgen sind Wohnungsmangel und hohe Neubaupreise, besonders in den Städten. Zu den Ursachen der Baukrise zählen unter anderem zu viel Bürokratie und hohe Baustandards. Mit dem Gebäudetyp-E-Gesetz will die Bundesregierung hier gegensteuern. Der am 6. November 2024 vom Kabinett beschlossene Entwurf sieht vor, dass beim Neubau auf die Erfüllung bestimmter technischer Normen und Regeln verzichtet werden kann – vorausgesetzt, diese sind nicht sicherheitsrelevant und betreffen lediglich Komfort und Ausstattung. Ob das Gesetz allerdings noch verabschiedet wird, ist nach dem Zerbrechen der Ampel-Koalition fraglich. Hier heißt es Abwarten. STAATLICHE FÖRDERUNG IN DER SCHWEBE Nach dem Regierungsbruch ist auch die Zukunft der staatlichen Bauförderung durch die KfW-Bank ungewiss. Derzeit umfasst das Förderprogramm folgende Angebote: - Wohneigentum für Familien - Klimafreundlicher Neubau (seit 1. März 2024) - Klimafreundlicher Neubau im Niedrigpreissegment (KNN) (seit 1. Oktober 2024) - Jung kauft Alt (seit 3. September 2024) - Energieeffiziente Sanierung Laut der KfW behalten alle bereits zugesagten Kredite und Zuschüsse ihre Gültigkeit, und es können auch weiterhin Anträge gestellt werden. Selbst unter einer vorläufigen Haushaltsführung – wie sie durch den nicht verabschiedeten Bundeshaushalt für 2025 erwartet wird – könne die Bundesregierung notwendige Ausgaben tätigen, um Förderprojekte fortzuführen. Allerdings betont die Förderbank in ihrer Stellungnahme vom 27. November 2024, dass es derzeit keinerlei Zusagen zur Fortführung der Programme gebe. ERHÖHUNG DER GRUNDSTEUER Lange schon war die Grundsteuerreform angekündigt, jetzt ist sie tatsächlich da: Seit dem Jahreswechsel wird die Grundsteuer auf Grundlage der neuen Regeln und Hebesätze der Gemeinden erhoben. Heißt konkret: Fast überall wird es teurer. Wenn du also ein Eigenheim kaufst, musst du damit rechnen, deutlich mehr Grundsteuer zu bezahlen als die Vorbesitzenden. Informiere dich darum vorab, wie viel Grundsteuer voraussichtlich auf dich zukommt, und kalkuliere sie ins Budget für deine laufenden Kosten ein. ZUKUNFT DES "HEIZUNGSGESETZES" BLEIBT OFFEN Mit der Anfang 2024 in Kraft getretenen Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) – besser bekannt als „Heizungsgesetz“ – wurde der Umstieg auf klimaneutrale Heizsysteme eingeleitet. Für Bestandsimmobilien gelten dabei längere Übergangsfristen, um Eigentümer:innen Zeit für die Umstellung zu geben. Nach der Bundestagswahl 2025 könnte das Gesetz unter einer neuen Regierung jedoch komplett zur Diskussion stehen. Bei einem Wahlsieg möchte die CDU das Heizungsgesetz wohl grundlegend verändern, wie Parteichef Friedrich Merz angekündigt hat. Zwar solle das Ziel der Klimaneutralität weiterverfolgt werden, dabei solle jedoch "technologieoffen" vorgegangen werden. Auch die Noch-Bauministerin Klara Geywitz von der SPD hatte vor der Wahl betont, dass das Gesetz einer "grundsätzlichen Überarbeitung" bedürfe. SOLARDACHPFLICHTEN WERDEN ERWEITERT Immer mehr Bundesländer machen Photovoltaikanlagen auf Wohngebäuden zur Pflicht. Zum Jahreswechsel 2025 führt Niedersachsen eine Solarpflicht für Neubau und Sanierung ein. Bremen folgt mit einer ähnlichen Regelung ab Mitte 2025. Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein setzen zunächst nur bei Neubauten auf eine Solarpflicht. In Bayern wird ab 2025 zwar keine strenge Pflicht eingeführt, es gilt aber eine Soll-Vorschrift, die den Einbau von Photovoltaikanlagen empfiehlt, aber nicht verbindlich vorschreibt. WENIG BEWEGUNG BEI DER GRUNDERWERBSTEUER Die Grunderwerbsteuer (nicht zu verwechseln mit der Grundsteuer) macht einen erheblichen Teil der Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf aus. Je nach Bundesland liegt die Steuer zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. 2024 wurde sie in Thüringen von 6,5 auf 5 Prozent gesenkt. Bremen hat allerdings andere Pläne: Hier wird die Steuer ab dem 1. Juli 2025 von 5,0 auf 5,5 Prozent erhöht. Über mögliche Entlastungen bei der Grunderwerbsteuer wird seit Jahren diskutiert. Das Land Hessen mit einem Steuersatz von 6,0 Prozent hat 2024 das Programm „ Hessengeld “ gestartet. Damit können alle, die zum ersten Mal in ihrem Leben eine Immobilie kaufen und darin auch selbst wohnen wollen, einen Zuschuss bis zur tatsächlichen Höhe der Grunderwerbsteuer beantragen. Dieser Zuschuss wird in Raten ausgezahlt und ist gedeckelt: Bei Einzelpersonen: maximal 10.000 Euro Bei Paaren: maximal 20.000 Euro Und zusätzlich 5.000 Euro pro Kind unter 18 Jahren Das Hessengeld gilt rückwirkend für Käufe, die ab dem 1. März 2024 getätigt wurden. DAS KAMINOFEN-VERBOT IST DA Die nächste Stufe der Bundesimmissionsschutzverordnung ist gekommen. Nachdem es in der Vergangenheit bereits älteren Kaminen an den Kragen ging, sind nun Öfen dran, die zwischen dem 1. Januar 1995 und dem 21. März 2010 installiert wurden. Betroffen sind jedoch nur Kaminöfen, die bestimmte Grenzwerte beim Kohlenmonoxid oder Feinstaub überschreiten. Diese dürfen seit dem Jahreswechsel nicht mehr betrieben werden. Wenn du also eine Wohnung oder ein Haus mit Kamin besichtigst, frag am besten direkt nach, ob er noch befeuert werden darf. Falls nicht, gibt es häufig aber auch verschiedene Möglichkeiten zum Nachrüsten oder Umfunktionieren, sodass du nicht auf die feurige Behaglichkeit im neuen Zuhause verzichten musst. Alle Angaben ohne Gewähr.

Wer seine Therapien für den Mietwohnungsmarkt auf die Analyse von Angebotsmieten in Internetportalen stützt, scheitert mit Ansage. Das Bundesbauministerium hat Zahlen zur Entwicklung der Erst- und Wiedervermietungsmieten im Internet inserierter Mietwohnungen in den 14 größten kreisfreien Großstädten von 2014 bis 2023 bekanntgegeben. Hier ist auf eine Analyse des Forschungsinstituts Empirica hinzuweisen. Demnach liegen Angebotsmieten über dem tatsächlichen Mietniveau – insbesondere in Städten wie München (29 Prozent höher) und im Durchschnitt der zehn teuersten Städte (17 Prozent höher). Hinzu kommt, dass in den Zahlen des Bauministeriums Erstvermietungsmieten enthalten sind, die von der Mietpreisbremse gar nicht erfasst werden. Wenn Politiker und Lobbyisten nun eine Verschärfung fordern, zeugt dies von einer Ignoranz gegenüber Fakten. Die Ursache der Probleme auf dem Mietwohnungsmarkt ist das zu geringe Angebot und die hohen Baukosten. Hier haben vor allem die Kommunen und die Länder in den vergangenen Jahren ihre Hausaufgaben nicht gemacht. Zudem gibt zu wenig Bauland und das, was neu gebaut wird, kann nicht günstig vermietet werden. Weitere Regulierungen der Neuvertrags- und der Bestandsmieten werden die Knappheiten weiter verschärfen.

Die Bundesregierung hat die geplante Änderung der Regelungen zur Fernwärmeversorgung nun doch nicht beschlossen und damit eine wichtige Chance vertan, die Verbraucherrechte im Fernwärme-Sektor zu stärken. „Das ist ein herber Rückschlag für Verbraucherinnen und Verbraucher, die bereits jetzt mit hohen Preisen und intransparenten Abrechnungen kämpfen“, kritisiert der Präsident des Eigentümerverbandes Haus & Grund Deutschland, Kai Warnecke. „Die rot-grüne Regierung knickt ganz offenkundig unter dem Druck der Versorgungsunternehmen ein.“ Der Fernwärmemarkt ist ein Monopolmarkt: Verbraucher haben meist keine Alternative, wenn es um die Wahl ihres Wärmeversorgers geht. Ohne klare Regelungen können Anbieter ihre Preise nahezu unkontrolliert anheben und Bedingungen einseitig festlegen. Genau dies hätte die geplante Novelle der Verordnung über Allgemeine Bedingungen für die Versorgung mit Fernwärme geändert und die Rechte der Verbraucher gestärkt. „Die Verbraucher dürfen nicht länger die Verlierer eines monopolisierten Marktes sein“, forderte Warnecke. Die neue Bundesregierung müsse zügig politische Verantwortung übernehmen, damit die Fernwärme zukünftig eine bezahlbare und klimafreundliche Wärmeversorgung sein wird. Die Kosten der Dekarbonisierung und des Ausbaus der Fernwärme dürften nicht allein von den Verbraucherinnen und Verbrauchern getragen werden.

IMMOBILIENSERVICE AUGSBURG WIRD 20! Und das wird gefeiert. Wie, weiß ich noch nicht. Aber mir wird sicherlich wieder mal etwas zu- und einfallen. Als ich einst mit einer Wagenladung nach Augsburg zog, um hier "meinen" Platz zu finden, wurde mir gleich von einem Immobilienkollegen, dessen Büro ich im Oberen Graben mietete, unverblümt gesagt, dass ich nur ein halbes Jahr durchhalten würde. Der Markt sei eng und schließlich nur Einheimischen vorbehalten. Außerdem seien die AugsburgerInnen ganz, ganz schwierige und muffelige Menschen ... Ich konnte dazu nichts sagen, ich kannte niemanden. Von Anfang an begegnete ich dann sehr bodenständigen Menschen, die meistens wussten, was sie wollten und schon nach kurzen Gesprächen einen ganz besonderen Humor zeigten. Auch fanden sich schnell im Oberen Graben andere Freiberufler und Geschäftsleute, die sich gerne zum Wochenabschluss zu einer gemütlichen Runde trafen. Der Einstieg war also gut, ich merkte mir die Namen der Menschen, Stadtviertel und Straßen dieser Stadt und fand so nach und nach meinen Weg. Nach einigen Jahren eröffnete ich an der Gögginger Straße mein Immobilienbüro mit einem zusätzlichen großen Raum, den ich als Qigong-Studio-Augsburg nutzte. Und nochmals nach einigen Jahren zog ich mit dem Immobilienbüro weiter in die Alte Kolonie in Göggingen und unterrichtete Qigong in Pfersee, später dann auch an der vhs Augsburg. So ist es noch immer. Jetzt habe ich schon 20 Jahre durchgehalten ... Dank allen, die mir vertrauten und vertrauen!

Das Ideal von Kurt Tucholsky Ja, das möchste: Eine Villa im Grünen mit großer Terrasse, vorn die Ostsee, hinten die Friedrichstraße; mit schöner Aussicht, ländlich-mondän, vom Badezimmer ist die Zugspitze zu sehn – aber abends zum Kino hast dus nicht weit. Das Ganze schlicht, voller Bescheidenheit: Neun Zimmer – nein, doch lieber zehn! Ein Dachgarten, wo die Eichen drauf stehn, Radio, Zentralheizung, Vakuum, eine Dienerschaft, gut gezogen und stumm, eine süße Frau voller Rasse und Verve – (und eine fürs Wochenend, zur Reserve) – eine Bibliothek und drumherum Einsamkeit und Hummelgesumm. Im Stall: Zwei Ponies, vier Vollbluthengste, acht Autos, Motorrad – alles lenkste natürlich selber – das wär ja gelacht! Und zwischendurch gehst du auf Hochwildjagd. Ja, und das hab ich ganz vergessen: Prima Küche – erstes Essen – alte Weine aus schönem Pokal – und egalweg bleibst du dünn wie ein Aal. Und Geld. Und an Schmuck eine richtige Portion. Und noch ne Million und noch ne Million. Und Reisen. Und fröhliche Lebensbuntheit. Und famose Kinder. Und ewige Gesundheit. Ja, das möchste! Aber, wie das so ist hienieden: manchmal scheints so, als sei es beschieden nur pöapö, das irdische Glück. Immer fehlt dir irgendein Stück. Hast du Geld, dann hast du nicht Käten; hast du die Frau, dann fehln dir Moneten – hast du die Geisha, dann stört dich der Fächer: bald fehlt uns der Wein, bald fehlt uns der Becher. Etwas ist immer. Tröste dich. Jedes Glück hat einen kleinen Stich. Wir möchten so viel: Haben. Sein. Und gelten. Dass einer alles hat: das ist selten. (1927)

Kleine Bauten – große Wir­kung! Archi­tek­tur in einer Welt des Wan­dels

Bauvorschriften radikal vereinfachen

Das Justizministerium verfolgt mit dem Gesetzentwurf für den Gebäudetyp E das Ziel, das Bauen aus der bestehenden Bürokratie zu befreien und es insgesamt einfacher, schneller und kostengünstiger zu machen. Von Normen soll künftig leichter abgewichen werden können. Dafür soll das Werkvertragsrecht weiter zersplittert und verkompliziert werden. Der vorgelegte Entwurf für einen sogenannten "Gebäudebauvertrag" macht eher mutlos ...

Der DW-Zukunftspreis der Immobilienwirtschaft 2025 sucht unter dem Motto „Anders Bauen für bezahlbares Wohnen: Innovativ – einfach – experimentell“ fertiggestellte oder in Fertigstellung befindliche Neubauprojekte im Bereich Wohnen, die durch Innovation und/oder Einfachheit und/oder Experimentieren dem gesamtgesellschaftlichen Wunsch des bezahlbaren Wohnens entsprechen beziehungsweise entgegenkommen.