Bezahlbares Wohnen in Deutschland steht vor einer nie da gewesenen Krise

Marion Sens • 19. Juli 2023

Sozial orientierte Wohnungsunternehmen brauchen vor allem drei Dinge: Planungssicherheit, Vereinfachungen und Augenmaß

Das bezahlbare Wohnen in Deutschland steht vor einer nie da gewesenen Krise.

Das zeigen die neuesten Zahlen und Prognosen zur Jahresstatistik des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft GdW deutlich wie nie. Die anhaltenden Preisanstiege infolge von Zinssteigerungen und Langzeit-Auswirkungen der Corona-Krise, aber auch kostentreibende politische Vorgaben und Förderchaos würgen die Investitionsfähigkeit der sozial orientierten Wohnungsunternehmen in ganz Deutschland insbesondere beim Wohnungsneubau ab. Gleichzeitig müssen aber auch Klimaschutzinvestitionen mit einem großen Fragezeichen versehen werden.

„Es bewahrheitet sich, wovor wir seit weit mehr als einem Jahr wieder und wieder warnen: Unter den aktuellen politischen und wirtschaftlichen Voraussetzungen können die sozial orientierten Wohnungsunternehmen nicht mehr in bezahlbaren Wohnungsbau investieren. Statt des Regierungsziels von 400.000 neuen Wohnungen muss mit immer weiter abnehmenden Wohnungsbauzahlen bis zu einer Fertigstellungszahl von nur 200.000 neuen Wohnungen jährlich gerechnet werden. Gleichzeitig schießen die Bau- und Modernisierungskosten weiter nach oben, während die Regierung den sozial orientierten Vermietern die Investitionsfähigkeit weiter kappt. Bezahlbares und klimaschonendes Wohnen für alle Menschen wird so immer mehr zu einem unerreichbaren Ziel“, sagt Axel Gedaschko, Präsident des GdW, bei der Vorstellung der Jahresbilanz seines Verbandes.

„Die Politik muss ihre eigenen Ansprüche endlich mit den bestehenden Möglichkeiten in der Realität zusammenbringen und auf allen staatlichen Ebenen alle Register für bezahlbaren und klimaschonenden Wohnungsbau ziehen. In der aktuellen Krise brauchen die sozial orientierten Wohnungsunternehmen vor allem drei Dinge: Planungssicherheit, Vereinfachungen und Augenmaß“, sagt Gedaschko.

Hohe Kosten infolge von Klima-Gesetzgebung stärker sozial abfedern

Mit dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) sollte kurz vor der politischen Sommerpause ein wichtiges Gesetz für die Energiewende in Deutschland in eine extrem kurze finale Beschlussphase gehen. „Immer noch sind im überarbeiteten GEG-Entwurf viele Punkte unklar und strittig. Wir fordern den Gesetzgeber mit Nachdruck auf, das GEG für Vermieter, Mieter und alle Bürgerinnen und Bürger praktikabel, bezahlbar und sozial gerecht zu gestalten“, sagt Gedaschko.

„Der bisherige Ablauf des Gesetzgebungsverfahrens rund um das GEG ist gerade mit Blick auf seine enorme Bedeutung für alle Bürgerinnen und Bürger vollkommen inakzeptabel. Ein solches Verfahren, wie wir es beim GEG erleben, ist unserer Demokratie unwürdig. Wenn die Zeit für eine intensive Beratung eines dermaßen entscheidenden Gesetzes fehlt, dann schadet das der gesamten Energiewende massiv. Nicht der Parteifriede sollte das zentrale Anliegen der Verantwortlichen sein, sondern gesellschaftlich funktionierender Klimaschutz. Es gibt keinen ersichtlichen Grund, warum nicht die Sommerpause für ein geordnetes Verfahren genutzt wird“, sagt Gedaschko.

Das GEG funktioniert nur mit einer sozial gerechten Förderung und muss zwingend gemeinsam mit einer funktionierenden Fördersystematik, dem Wärmeplanungsgesetz und der Wärmelieferverordnung verabschiedet werden. Andernfalls werden teure Fehlentscheidungen auf Seiten der Bürgerinnen und Bürger gefördert. Durch die Erfahrungen mit der KfW-Förderung im Jahr 2022 besteht massive Skepsis, dass die in Aussicht gestellten Förderinstrumente längerfristig zur Verfügung stehen werden. Die Mittel aus dem Energie- und Klimafonds (EKF) sind dafür jedenfalls nicht längerfristig in ausreichender Größenordnung vorhanden. „Der Gesetzgeber muss für Planungssicherheit sorgen und deshalb einen gesetzlichen Förderanspruch für mindestens 10 Jahre verankern“, sagt Gedaschko.

Für Modernisierungen sind bei der Mietanpassung nun starre Kappungsgrenzen von 50 Cent pro Quadratmeter vorgesehen. Diese und die ebenfalls vorgesehene zusätzliche 10-Prozent-Modernisierungsumlage sind allein auf den Austausch des Heizungs-Gerätes beschränkt. Das führt dazu, dass Vermieter mit bezahlbaren Mieten nicht genügend Eigenkapital für die Finanzierung der aufwändigen Modernisierungsmaßnahmen zur Verfügung haben. Dies betrifft besonders sozial orientierte Vermieter mit geringen Mieten. Die Kosten für den Einbau von Wärmepumpen und für die gleichzeitig notwendigen Zusatzmaßnahmen wie Dämmung sind für sie schlicht nicht finanzierbar, wenn gleichzeitig auch noch ihre Investitionsfähigkeit beschnitten wird. Die Förderungsquote muss mindestens 50 Prozent betragen, damit die Finanzierbarkeit des Heizungstauschs sichergestellt werden kann. Zudem muss sich die Förderung auf die Vollkosten der Investition beziehen. Dabei ist es unbedingt notwendig, dass der vorgesehene Geschwindigkeitsbonus von 20 Prozent auch für Wohnungsunternehmen vorgesehen wird.

Hinzu kommt dann auch noch die EU-Gebäuderichtlinie, die auf eine weitere Erhöhung der Sanierungsrate und -tiefe abzielt. Die Vorschläge der EU-Kommission sind dabei kaum machbar, die Vorschläge des Europaparlaments sind absurd. In gerade einmal neun Jahren müsste danach fast die Hälfte aller Gebäude in der gesamten EU saniert werden. Dabei herrscht schon jetzt ein massiver Material- und Fachkräftemangel, die Preise rund um das Bauen und Sanieren explodieren und auch die Zinsen steigen weiter. „Die ganz große und absolut unbeantwortete Frage ist, wer das finanzieren und wo dieses Geld herkommen soll“, sagt Gedaschko.

Allein für Deutschland müssten die Investitionen in energetische Sanierung von derzeit knapp 50 Mrd. Euro auf 187 bis 261 Mrd. Euro pro Jahr steigen, je nach verordneter Sanierungstiefe. Die sozial orientierten Wohnungsunternehmen, aber auch die vielen Einzeleigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern können das finanziell nicht stemmen. Vielen Wohnungsunternehmen würde das Geld ausgehen, weil sie nicht über ausreichend Eigenkapital verfügen und die Zinsen für Kredite gestiegen sind. Kurz gesagt: Es werden mit Phantasiezahlen Luftschlösser gebaut. Denn es ist nicht ansatzweise klar, wie die EU und die Bundesregierung das angemessen unterstützen könnten, um zahllose Besitzer und Mieter nicht völlig zu überfordern. Die Ersparnisse bei den Energierechnungen kompensieren die Sanierungskosten nicht annähernd.

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Mietpreisbremse & Mieterhöhung

von Marion Sens • 23. Juli 2025

Die Mietpreisbremse wurde bis 2029 verlängert In Augsburg, wie in den meisten deutschen Städten wird Wohnraum immer knapper und die Mietpreise sind in den vergangenen Jahren sprunghaft angestiegen. In diesem Artikel finden Sie Antworten auf die wichtigsten Fragen zur Miete und Mieterhöhung in Zeiten der Mietpreisbremse. Diese Informationen habe ich für Sie unverbindlich zusammen gestellt. Sollten Sie in Sachen Mieterhöhungen konkrete Fragen haben, eine Mieterhöhung planen bzw. abwenden wollen, bitte ich Sie, sich beim Deutschen Mieterbund bzw. von einem Rechtsanwalt für Immobilienrecht beraten zu lassen. Als Maklerin bin ich nicht befugt, Rechtsberatungen durchzuführen. Wann dürfen Vermieter die Miete erhöhen? Die Bestimmungen über die Miethöhe und die Mieterhöhung sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. Demnach darf eine Erhöhung nur unter zwei Gesichtspunkten getroffen werden: nach Vereinbarung und nach Gesetz. Eine solche Vereinbarung kann im Mietvertrag beispielsweise in Form einer Staffel- oder Indexmiete festgelegt werden. Nur in Ausnahmefällen haben Vermieter und Vermieterinnen das Recht, auch ohne Absprache eine Erhöhung zu verlangen: entweder um die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen – oder weil sie Modernisierungen vorgenommen haben. Anhebung auf ortsübliche Vergleichsmiete : Die Ortsüblichkeit ergibt sich in der Regel aus dem Mietspiegel der jeweiligen Gemeinde, der für die Stadt Augsburg ja vorliegt und immer wieder aktualisiert wird. Die Anhebung auf die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete darf frühestens 15 Monate nach Einzug erfolgen. Darüber hinaus muss die letzte Mieterhöhung mindestens 15 Monate zurückliegen. Erhöhung wegen Modernisierung : In der Regel dürfen Vermieter die Miete auch nach Modernisierungen anheben. Hier gilt aber, zwischen Instandhaltung und Modernisierung zu unterscheiden. Denn zu Instandhaltungen sindVermieter verpflichtet. Eine Modernisierung hingegen steigert den Wert des Mietobjekts. In diesem Fall dürfen Vermieter acht Prozent der Kosten auf die Jahresmiete aufschlagen. Allerdings müssen sie ihren Mietern die jeweilige Modernisierung drei Monate vorher schriftlich (per Mail oder Brief) angekündigt haben. Ist eine Mieterhöhung nach Eigentümerwechsel möglich? Eine Mieterhöhung nach einem Eigentumswechsel ist nur im Rahmen des BGB möglich. Es gilt der Grundsatz: Kauf bricht nicht Miete . Auch bei einem neuen Eigentümer gelten demnach die Rechte aus dem bestehenden Mietvertrag. Wie stark darf die Miete steigen? Vermieter dürfen die Miete im Rahmen der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb von drei Jahren um maximal 20 Prozent erhöhen. Haben Vermieter mit einer Erhöhung diese sogenannte Kappungsgrenze ausgeschöpft, müssen sie drei Jahre warten, bis sie die Miete erneut anheben können. Mieterhöhungen wegen Modernisierung sind von der Kappungsgrenze nicht betroffen. Liegt die Miete um mehr als 20 Prozent über dem Mietspiegel, gilt sie als überhöht. Das heißt, in Städten, in denen Wohnraum knapp ist (also eine Mietpreisbremse besteht, was in Augsburg ja der Fall ist), können die Mieter ihre monatliche Zahlung bei 120 Prozent deckeln. Außerdem haben sie das Recht, zu viel bezahlte Beträge für die vergangenen drei Jahre zurückzufordern. Mietpreisbremse wurde bis 2029 verlängert Am 25. Juni 2025 hat der Bundestag beschlossen, die Mietpreisbremse bis zum 31. Dezember 2029 zu verlängern. Damit gilt die zum Ende des Jahres 2025 eigentlich auslaufende Regelung vorerst um weitere vier Jahre. Der Bundesrat hat am 11. Juli 2025 die Verlängerung der Mietpreisbremse bis zum 31. Dezember 2029 beschlossen. Ziel dieser Maßnahme ist es, den Anstieg der Mieten in angespannten Wohnungsmärkten, wie er ja auch in Augsburg besteht, zu begrenzen und bezahlbaren Wohnraum zu sichern. Die Miete bei einer Neuvermietung darf in betroffenen Gegenden höchstens 10 Prozent (statt 20 Prozent) über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Für welche Wohnorte die Mietpreisbremse gilt, können Sie auf den Webseiten der jeweiligen Landesregierungen oder beim Deutschen Mieterbund nachlesen. Dort finden Sie Listen der betroffenen Städte und Gemeinden.

Gedanken einer Maklerin zur Vermietung einer Wohnung in Augsburg

von Marion Sens • 21. Juli 2025

Natürlich freue ich mich immer, wenn ich endlich mal wieder eine Wohnung in Augsburg vermieten darf. Erschwinglicher Wohnraum ist für Mieter knapp. Viele Menschen sind auf der Suche. Seit Jahren ist absehbar, dass steigende Zinsen, Baulandpreise, Materialkosten und Löhne zu einem immer engeren und teureren Angebot an Mietwohnungen führen - wenn denn überhaupt noch welche gebaut werden. Baugenehmigungen nehmen von Jahr zu Jahr ab - nicht nur für den Mietwohnungsbau, sondern generell. Es findet also auch eine Verdrängung vom Wohnungsverkauf zu Mietwohnungen statt. Gestern Abend habe ich eine Mietwohnung in der Augsburger Innenstadt (2 Zimmer, kleiner Flur, kleines Bad, kleine Küche) mit insgesamt 47 m² Wohnfläche im Internet angeboten. Heute Morgen war mein Email-Konto fast verstopft: zig Nachfragen von verzweifelten Menschen, die teilweise über ihr persönliches Schicksal schreiben. Die mir erklären, dass sie demnächst zwangsgeräumt werden und dass Obdachlosigkeit droht. Es haben sich Rentner gemeldet, die aus ihren verschimmelten Wohnungen ausziehen möchten, Studenten und junge Paare, die es auf Grund von Studienbeginn oder Jobangeboten nach Augsburg zieht, Geflüchtete aus der Ukraine, aus Syrien - oft ganze Familien mit mehr als sechs Personen. Inzwischen habe ich das Angebot der Mietwohnung im Internet deaktiviert und werde mir im Laufe des Tages die eingegangenen Anfragen genauer ansehen. Wie soll ich entscheiden? Wen lade ich zur Besichtigung ein? Selbstverständlich führe ich keine Massenbesichtigungen durch sondern vereinbare individuell Termine, um die Menschen, die sich für die Wohnung interessieren, auch wirklich ein bisschen kennen zu lernen. Letztendlich entscheide ich, wer in die engere Wahl kommt. Dann findet ein Gespräch mit dem Vermieter statt. Welche Vorstellungen hat der Vermieter, der seine Wohnung erneut auf dem Markt anbietet? Natürlich soll der Mieter liquide sein, möglich lange dort wohnen und möglichst pfleglich mit den Räumlichkeiten und den anderen Hausbewohnern umgehen. Ist das zu viel verlangt? Ist der Vermieter wirklich der immer wieder zitierte Kapitalist, der die Mieten hochtreibt und auf Kosten von Mietern ein Leben in Saus und Braus führt? Ich kenne solche Vermieter nicht. Sobald ein Markt nicht richtig funktioniert (in diesem Fall der Mietwohnungsmarkt) werden schnell Feindbilder aufgebaut, meistens von den Suchenden gegenüber den Maklern und den Vermietern. Und viele Berichterstattungen über sogenannte Mietnomaden (die wirklich sehr, sehr selten sind) heizen in öffentlichen Berichterstattungen die Gemüter weiter auf (die Mieter, die ich in meiner 30jährigen Berufserfahrung kennenlernte, waren ganz normale Menschen - ohne böse Absichten den Vermietern gegenüber). Also, wie gesagt, ich freue mich immer, wenn ich wieder eine Wohnung zur Vermietung anbieten darf, weil ich weiß, dass ich dann mindestens einen Menschen in Augsburg glücklich mache. Aber bis es soweit ist, bis der Mietvertrag unterschrieben wird, fühle ich mich sehr unwohl und angespannt und teilweise auch sehr ärgerlich über die gesamte Situation. Dann würde ich am liebsten Mal den Augsburger Stadtrat aufscheuchen und den einzelnen Mitgliedern vorschlagen, doch mal bei mir für ein paar Tage mitzuarbeiten, damit sie das Elend und die Verzweiflung der Suchenden in ihrer schönen Stadt Augsburg hautnah erleben.

Weiterhin kein Aufschwung bei Baugenehmigungen: Bau-Turbo braucht Rückenwind

von Marion Sens • 21. Juli 2025

Wie das Statistische Bundesamt in Berlin kürzlich mitteilte, wurden im Mai 2025 deutschlandweit 16.800 Wohnungen genehmigt – das sind 5,3 Prozent oder 900 Baugenehmigungen weniger als im Mai 2024. Dazu erklärt Axel Gedaschko, Präsident des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft GdW: „Die neuesten Zahlen sind ein weiterer Warnruf: Der Wohnungsbau tritt auf der Stelle – und das in einer Zeit, in der sich die Wohnungsnot weiter zuspitzt. Vor allem bei den Mehrfamilienhäusern, dem zentralen Segment für bezahlbares Wohnen, geht es nicht voran. Ein Minus von 1,6 Prozent im Zeitraum Januar bis Mai 2025 – das ist kein Trendwechsel, das ist ein Alarmsignal." Dem Wohnungsbau müsse endlich ein echter Abwägungsvorrang gegenüber anderen Interessen eingeräumt wird – nur so würde neuer Wohnraum überhaupt möglich. Gedaschko: "Wir brauchen eine Fast Lane fürs Bauen!" Und die Bundesregierung müsse nun, wie im Koalitionsvertrag vereinbart, bereits genehmigte Bauvorhaben aktivieren. So könnten durch eine temporäre Wiederaufnahme der EH55-Förderung kurzfristig rund 120.000 Wohnungen realisiert werden – bei einem Mitteleinsatz von lediglich drei Milliarden Euro. Das wäre ein sofort wirksamer Impuls. "Wir brauchen eine koordinierte Kraftanstrengung auf allen Ebenen – insbesondere aber bei den Kommunen, die über ihre Bauämter den entscheidenden Hebel in der Hand halten. Der Bau-Turbo kann nur zünden, wenn vor Ort Genehmigungen nicht verschleppt, sondern beschleunigt werden", so Gedaschko weiter. "Wenn Stadt- und Gemeinderäte und Bürgermeister sowie die Bauverwaltungen nicht entschlossen mitziehen, wird aus der politischen Beschleunigungsrhetorik ein Papiertiger. Angesichts der dramatischen Lage auf den Wohnungsmärkten ist jeder nicht genehmigte Bauantrag eine verpasste Chance für Menschen, die händeringend ein Zuhause suchen. Daher braucht es jetzt ein Umdenken in den kommunalen Verwaltungen: Bauämter müssen zu aktiven Möglichmachern werden – ausgestattet mit klaren Verfahren, festen Zeitvorgaben und spürbarer Unterstützung durch Politik und Verwaltungsführung. Nur so kommt der Bau-Turbo auf die Straße Und nicht zuletzt: Der Bau-Turbo kann nur dann wirklich zünden, wenn auch die Baukosten sinken. Denn verfügbare Grundstücke nützen nichts, wenn niemand mehr bereit ist zu bauen.“ Der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen vertritt als größter deutscher Branchendachverband bundesweit und auf europäischer Ebene rund 3.000 kommunale, genossenschaftliche, kirchliche, privatwirtschaftliche, landes- und bundeseigene Wohnungsunternehmen. Sie bewirtschaften rd. 6 Mio. Wohnungen, in denen über 13 Mio. Menschen wohnen. Der GdW repräsentiert damit Wohnungsunternehmen, die fast 30 Prozent aller Mietwohnungen in Deutschland bewirtschaften.