Neue Gesetzgebungen im neuen Jahr

Marion Sens • 9. Dezember 2023

Was ändert sich 2024 für Vermieter und Mieter?

Im kommenden Jahr kommen zahlreiche neue Regelungen und Gesetze auf ImmobilieneigentümerInnen und MieterInnen zu.
Hier die wichtigsten Neuerungen im Überblick:

Bestehende Festbrennstoffkessel und Einzelraumöfen müssen bis Ende 2024 Staub- und CO-Ausstoß reduzieren

Mit Brennstoffen wie Holz, Kohle und anderen Feststoffen betriebene Öfen müssen bestimmte Kohlenmonoxid- und Feinstaub-Grenzwerte einhalten. Die letzte Übergangsfrist läuft Ende 2024 aus. Wird ein Ofen den gängigen Pflichten und Anforderungen nicht gerecht, müssen Eigentümer ihn aufrüsten oder anderenfalls abschalten (§§ 25 und 26 der 1. BImschV).

CO2-Preis steigt 2024 auf 40 Euro

Zur Entlastung der Verbraucher bei den Energiekosten hat die Bundesregierung im Jahr 2022 beschlossen, die im Bundesemissionshandelsgesetz (BEHG) festgelegte jährliche Erhöhung des CO2-Preises auf fossile Brennstoffe für 2023 auszusetzen. Damit lag der CO2-Preis 2023 unverändert gegenüber dem Vorjahr bei 30 Euro.

Ab 2024 wird der CO2-Preis von 30 auf 40 Euro pro Tonne CO2 erhöht. Heizen und Tanken mit fossilen Brenn- und Kraftstoffen – wie Erdgas, Heizöl, Benzin oder Diesel – werden durch den CO2-Preis bis 2027 jedes Jahr teurer. Vermieter müssen für das vergangene Abrechnungsjahr 2023 einen Teil der CO2-Kosten der Mieter übernehmen.

Heizen mit 65 Prozent erneuerbarer Energie

Am 1. Januar 2024 tritt die Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) in Kraft. Das sogenannte Heizungsgesetz soll den Umstieg auf klimafreundliche Heizungen einleiten. Neu installierte Heizungen müssen zukünftig ihre Wärme zu mindestens 65 Prozent aus erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme bereitstellen. Doch zunächst gilt die Pflicht nur für Neubaugebiete. Für Bestandsgebäude und Neubauten in Baulücken wird die 65-Prozent-Vorgabe erst dann wirksam, wenn die Stadt oder Gemeinde ihre kommunale Wärmeplanung vorgelegt hat. Bis dahin dürfen in bestehenden Gebäuden alle bisher erlaubten Heizungen weiterhin eingebaut werden. Allerdings müssen diese ab 2029 anteilig mit 15 Prozent, ab 2035 mit 30 Prozent und ab 2040 mit 60 Prozent Biomasse oder Wasserstoff betrieben werden. Außerdem müssen sich Eigentümer vor Einbau einer neuen Heizung, die mit festen, flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen betrieben wird, von einer fachkundigen Stelle – wie etwa dem Handwerksunternehmen oder Bezirksschornsteinfeger – beraten lassen.

Wärmeplanungsgesetz (WPG)

Mit dem Gesetz für die Wärmeplanung und zur Dekarbonisierung der Wärmenetze (Wärmeplanungsgesetz, WPG) werden Länder und Kommunen verpflichtet, auf ihrem Gebiet eine flächendeckende Wärmeplanung durchzuführen.

Das Gesetz ergänzt das novellierte GEG, welches die Gebäudeeigentümer verpflichtet, bei Einbau oder Austausch ihrer Heizung nach Vorliegen einer Wärmeplanung mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien zu nutzen.

Das WPG tritt gemeinsam mit dem GEG am 1. Januar 2024 in Kraft.

Änderungen des Mietrechts durch das GEG

Eine weitere Möglichkeit der Mieterhöhung nach Modernisierungen wurde ins Gesetz aufgenommen.

Neben den bislang regelmäßig angewendeten Modernisierungsmieterhöhungs-Verfahren, nach denen Vermieter 8 Prozent der aufgewendeten Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen können, haben Vermieter nun die Wahl, von welcher der Varianten sie Gebrauch machen möchten.

Hat der Vermieter eine Heizungsanlage gemäß den gesetzlichen Vorgaben eingebaut und dafür öffentliche Zuschüsse beantragt, darf er zukünftig die jährliche Miete um 10 Prozent der nach der Förderung und Abzug von weiteren 15 Prozent der aufgewendeten Kosten erhöhen. Dabei darf die monatliche Miete aber niemals mehr als um 50 Cent pro Quadratmeter steigen.

Macht der Mieter finanzielle Härte geltend, kann der Vermieter die Miete nicht erhöhen.

Vermieter mit Index- und Staffelmietverträgen können keine Modernisierungsmieterhöhung geltend machen, selbst wenn sie gesetzlich zum Heizungsaustausch verpflichtet sind.

Heizungscheck und hydraulischer Abgleich wird ab 1. Oktober 2024 neu geregelt

Die Verordnung zur Sicherung der Energieversorgung über mittelfristig wirksame Maßnahmen (EnSimiMaV) schreibt für alle Gasheizungen einen Heizungscheck und zusätzlich in Gebäuden mit mindestens sechs Wohnungen sowie Gaszentralheizung einen hydraulischen Abgleich vor.

Die Verordnung, die wegen der Gaslieferengpässe infolge des Ukraine-Krieges am 1. Oktober 2022 in Kraft getreten war, gilt noch bis zum 30. September 2024.

Ab 1. Oktober 2024 wird sie von den neuen Regelungen des GEG abgelöst.

Ab dann müssen in Mehrfamilienhäusern mit mindestens sechs Wohnungen unabhängig vom Brennstoff alle mit Wasser als Wärmeträger betriebenen älteren Heizungen überprüft und neue Heizungsanlagen generell hydraulisch abgeglichen werden.

Kehr- und Überprüfungsordnung (KÜO): Neue Gebühren für neue Pflichten

Mit Inkrafttreten der Novelle des GEG werden auch die Aufgaben des bevollmächtigten Bezirksschornsteinfegermeisters erweitert und als Gebührentatbestände in die Kehr- und Überprüfungsordnung (KÜO) aufgenommen. So müssen die Bevollmächtigten zukünftig die Anforderungen an die Nutzung von Biomasse und Wasserstoff, die Einhaltung der 65-Prozent-Erneuerbare-Energien-Anforderung sowie die Einhaltung der Anforderung an den Einbau von Wärmepumpen- oder Solarthermie-Hybridheizungen überprüfen. Dafür werden Arbeitswerte von 8 bis 10 aufgerufen, was zu Kosten von 9,60 bis 12 Euro führt, wenn die Überprüfung im Rahmen einer Feuerstättenschau stattfindet.

Kabelfernsehen – Gebühren sind nicht mehr als Betriebskosten umlegbar

Bis zum 30. Juni 2024 können Vermieter die Kosten für Kabelfernsehen als Betriebskosten auf ihre Mieter umlegen. Voraussetzung ist, dass die Infrastruktur für das Kabelfernsehen bis zum 1. Dezember 2021 errichtet wurde und mietvertraglich vereinbart ist, dass der Mieter die Betriebskosten übernimmt.

Ab dem 1. Juli 2024 sind nur noch die Kosten für den Betriebsstrom der Anlagen und die Wartungskosten bei Gemeinschaftsantennenanlagen umlagefähig.

Vermieter müssen also handeln, wenn sie am Ende nicht auf den Kosten für das TV-Signal sitzen bleiben wollen.

Zertifizierte Verwalter für Wohnungseigentümergemeinschaften

Seit dem 1. Dezember 2023 kann jeder Wohnungseigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangen, es sei denn die Gemeinschaft umfasst weniger als neun Sondereigentumseinheiten, ein Eigentümer wurde zum Verwalter bestellt und weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer verlangt die Bestellung eines zertifizierten Verwalters.

Qualifizierte Mietspiegel: Zum Jahreswechsel läuft die Frist ab

Kommunen mit mehr als 50.000 Einwohnerinnen und Einwohnern müssen nach dem Mietspiegelrecht, welches im Sommer 2022 in Kraft getreten ist, einen aktuellen Mietspiegel vorweisen.

Seit dem 1. Januar 2023 gilt dies für Kommunen, die sich für einen einfachen Mietspiegel entschieden haben. Kommunen, die einen qualifizierten Mietspiegel aufstellen, müssen diesen ab dem 1. Januar 2024 veröffentlicht haben.

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Mietpreisbremse & Mieterhöhung

von Marion Sens • 23. Juli 2025

Die Mietpreisbremse wurde bis 2029 verlängert In Augsburg, wie in den meisten deutschen Städten wird Wohnraum immer knapper und die Mietpreise sind in den vergangenen Jahren sprunghaft angestiegen. In diesem Artikel finden Sie Antworten auf die wichtigsten Fragen zur Miete und Mieterhöhung in Zeiten der Mietpreisbremse. Diese Informationen habe ich für Sie unverbindlich zusammen gestellt. Sollten Sie in Sachen Mieterhöhungen konkrete Fragen haben, eine Mieterhöhung planen bzw. abwenden wollen, bitte ich Sie, sich beim Deutschen Mieterbund bzw. von einem Rechtsanwalt für Immobilienrecht beraten zu lassen. Als Maklerin bin ich nicht befugt, Rechtsberatungen durchzuführen. Wann dürfen Vermieter die Miete erhöhen? Die Bestimmungen über die Miethöhe und die Mieterhöhung sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. Demnach darf eine Erhöhung nur unter zwei Gesichtspunkten getroffen werden: nach Vereinbarung und nach Gesetz. Eine solche Vereinbarung kann im Mietvertrag beispielsweise in Form einer Staffel- oder Indexmiete festgelegt werden. Nur in Ausnahmefällen haben Vermieter und Vermieterinnen das Recht, auch ohne Absprache eine Erhöhung zu verlangen: entweder um die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen – oder weil sie Modernisierungen vorgenommen haben. Anhebung auf ortsübliche Vergleichsmiete : Die Ortsüblichkeit ergibt sich in der Regel aus dem Mietspiegel der jeweiligen Gemeinde, der für die Stadt Augsburg ja vorliegt und immer wieder aktualisiert wird. Die Anhebung auf die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete darf frühestens 15 Monate nach Einzug erfolgen. Darüber hinaus muss die letzte Mieterhöhung mindestens 15 Monate zurückliegen. Erhöhung wegen Modernisierung : In der Regel dürfen Vermieter die Miete auch nach Modernisierungen anheben. Hier gilt aber, zwischen Instandhaltung und Modernisierung zu unterscheiden. Denn zu Instandhaltungen sindVermieter verpflichtet. Eine Modernisierung hingegen steigert den Wert des Mietobjekts. In diesem Fall dürfen Vermieter acht Prozent der Kosten auf die Jahresmiete aufschlagen. Allerdings müssen sie ihren Mietern die jeweilige Modernisierung drei Monate vorher schriftlich (per Mail oder Brief) angekündigt haben. Ist eine Mieterhöhung nach Eigentümerwechsel möglich? Eine Mieterhöhung nach einem Eigentumswechsel ist nur im Rahmen des BGB möglich. Es gilt der Grundsatz: Kauf bricht nicht Miete . Auch bei einem neuen Eigentümer gelten demnach die Rechte aus dem bestehenden Mietvertrag. Wie stark darf die Miete steigen? Vermieter dürfen die Miete im Rahmen der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb von drei Jahren um maximal 20 Prozent erhöhen. Haben Vermieter mit einer Erhöhung diese sogenannte Kappungsgrenze ausgeschöpft, müssen sie drei Jahre warten, bis sie die Miete erneut anheben können. Mieterhöhungen wegen Modernisierung sind von der Kappungsgrenze nicht betroffen. Liegt die Miete um mehr als 20 Prozent über dem Mietspiegel, gilt sie als überhöht. Das heißt, in Städten, in denen Wohnraum knapp ist (also eine Mietpreisbremse besteht, was in Augsburg ja der Fall ist), können die Mieter ihre monatliche Zahlung bei 120 Prozent deckeln. Außerdem haben sie das Recht, zu viel bezahlte Beträge für die vergangenen drei Jahre zurückzufordern. Mietpreisbremse wurde bis 2029 verlängert Am 25. Juni 2025 hat der Bundestag beschlossen, die Mietpreisbremse bis zum 31. Dezember 2029 zu verlängern. Damit gilt die zum Ende des Jahres 2025 eigentlich auslaufende Regelung vorerst um weitere vier Jahre. Der Bundesrat hat am 11. Juli 2025 die Verlängerung der Mietpreisbremse bis zum 31. Dezember 2029 beschlossen. Ziel dieser Maßnahme ist es, den Anstieg der Mieten in angespannten Wohnungsmärkten, wie er ja auch in Augsburg besteht, zu begrenzen und bezahlbaren Wohnraum zu sichern. Die Miete bei einer Neuvermietung darf in betroffenen Gegenden höchstens 10 Prozent (statt 20 Prozent) über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Für welche Wohnorte die Mietpreisbremse gilt, können Sie auf den Webseiten der jeweiligen Landesregierungen oder beim Deutschen Mieterbund nachlesen. Dort finden Sie Listen der betroffenen Städte und Gemeinden.

Gedanken einer Maklerin zur Vermietung einer Wohnung in Augsburg

von Marion Sens • 21. Juli 2025

Natürlich freue ich mich immer, wenn ich endlich mal wieder eine Wohnung in Augsburg vermieten darf. Erschwinglicher Wohnraum ist für Mieter knapp. Viele Menschen sind auf der Suche. Seit Jahren ist absehbar, dass steigende Zinsen, Baulandpreise, Materialkosten und Löhne zu einem immer engeren und teureren Angebot an Mietwohnungen führen - wenn denn überhaupt noch welche gebaut werden. Baugenehmigungen nehmen von Jahr zu Jahr ab - nicht nur für den Mietwohnungsbau, sondern generell. Es findet also auch eine Verdrängung vom Wohnungsverkauf zu Mietwohnungen statt. Gestern Abend habe ich eine Mietwohnung in der Augsburger Innenstadt (2 Zimmer, kleiner Flur, kleines Bad, kleine Küche) mit insgesamt 47 m² Wohnfläche im Internet angeboten. Heute Morgen war mein Email-Konto fast verstopft: zig Nachfragen von verzweifelten Menschen, die teilweise über ihr persönliches Schicksal schreiben. Die mir erklären, dass sie demnächst zwangsgeräumt werden und dass Obdachlosigkeit droht. Es haben sich Rentner gemeldet, die aus ihren verschimmelten Wohnungen ausziehen möchten, Studenten und junge Paare, die es auf Grund von Studienbeginn oder Jobangeboten nach Augsburg zieht, Geflüchtete aus der Ukraine, aus Syrien - oft ganze Familien mit mehr als sechs Personen. Inzwischen habe ich das Angebot der Mietwohnung im Internet deaktiviert und werde mir im Laufe des Tages die eingegangenen Anfragen genauer ansehen. Wie soll ich entscheiden? Wen lade ich zur Besichtigung ein? Selbstverständlich führe ich keine Massenbesichtigungen durch sondern vereinbare individuell Termine, um die Menschen, die sich für die Wohnung interessieren, auch wirklich ein bisschen kennen zu lernen. Letztendlich entscheide ich, wer in die engere Wahl kommt. Dann findet ein Gespräch mit dem Vermieter statt. Welche Vorstellungen hat der Vermieter, der seine Wohnung erneut auf dem Markt anbietet? Natürlich soll der Mieter liquide sein, möglich lange dort wohnen und möglichst pfleglich mit den Räumlichkeiten und den anderen Hausbewohnern umgehen. Ist das zu viel verlangt? Ist der Vermieter wirklich der immer wieder zitierte Kapitalist, der die Mieten hochtreibt und auf Kosten von Mietern ein Leben in Saus und Braus führt? Ich kenne solche Vermieter nicht. Sobald ein Markt nicht richtig funktioniert (in diesem Fall der Mietwohnungsmarkt) werden schnell Feindbilder aufgebaut, meistens von den Suchenden gegenüber den Maklern und den Vermietern. Und viele Berichterstattungen über sogenannte Mietnomaden (die wirklich sehr, sehr selten sind) heizen in öffentlichen Berichterstattungen die Gemüter weiter auf (die Mieter, die ich in meiner 30jährigen Berufserfahrung kennenlernte, waren ganz normale Menschen - ohne böse Absichten den Vermietern gegenüber). Also, wie gesagt, ich freue mich immer, wenn ich wieder eine Wohnung zur Vermietung anbieten darf, weil ich weiß, dass ich dann mindestens einen Menschen in Augsburg glücklich mache. Aber bis es soweit ist, bis der Mietvertrag unterschrieben wird, fühle ich mich sehr unwohl und angespannt und teilweise auch sehr ärgerlich über die gesamte Situation. Dann würde ich am liebsten Mal den Augsburger Stadtrat aufscheuchen und den einzelnen Mitgliedern vorschlagen, doch mal bei mir für ein paar Tage mitzuarbeiten, damit sie das Elend und die Verzweiflung der Suchenden in ihrer schönen Stadt Augsburg hautnah erleben.

Weiterhin kein Aufschwung bei Baugenehmigungen: Bau-Turbo braucht Rückenwind

von Marion Sens • 21. Juli 2025

Wie das Statistische Bundesamt in Berlin kürzlich mitteilte, wurden im Mai 2025 deutschlandweit 16.800 Wohnungen genehmigt – das sind 5,3 Prozent oder 900 Baugenehmigungen weniger als im Mai 2024. Dazu erklärt Axel Gedaschko, Präsident des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft GdW: „Die neuesten Zahlen sind ein weiterer Warnruf: Der Wohnungsbau tritt auf der Stelle – und das in einer Zeit, in der sich die Wohnungsnot weiter zuspitzt. Vor allem bei den Mehrfamilienhäusern, dem zentralen Segment für bezahlbares Wohnen, geht es nicht voran. Ein Minus von 1,6 Prozent im Zeitraum Januar bis Mai 2025 – das ist kein Trendwechsel, das ist ein Alarmsignal." Dem Wohnungsbau müsse endlich ein echter Abwägungsvorrang gegenüber anderen Interessen eingeräumt wird – nur so würde neuer Wohnraum überhaupt möglich. Gedaschko: "Wir brauchen eine Fast Lane fürs Bauen!" Und die Bundesregierung müsse nun, wie im Koalitionsvertrag vereinbart, bereits genehmigte Bauvorhaben aktivieren. So könnten durch eine temporäre Wiederaufnahme der EH55-Förderung kurzfristig rund 120.000 Wohnungen realisiert werden – bei einem Mitteleinsatz von lediglich drei Milliarden Euro. Das wäre ein sofort wirksamer Impuls. "Wir brauchen eine koordinierte Kraftanstrengung auf allen Ebenen – insbesondere aber bei den Kommunen, die über ihre Bauämter den entscheidenden Hebel in der Hand halten. Der Bau-Turbo kann nur zünden, wenn vor Ort Genehmigungen nicht verschleppt, sondern beschleunigt werden", so Gedaschko weiter. "Wenn Stadt- und Gemeinderäte und Bürgermeister sowie die Bauverwaltungen nicht entschlossen mitziehen, wird aus der politischen Beschleunigungsrhetorik ein Papiertiger. Angesichts der dramatischen Lage auf den Wohnungsmärkten ist jeder nicht genehmigte Bauantrag eine verpasste Chance für Menschen, die händeringend ein Zuhause suchen. Daher braucht es jetzt ein Umdenken in den kommunalen Verwaltungen: Bauämter müssen zu aktiven Möglichmachern werden – ausgestattet mit klaren Verfahren, festen Zeitvorgaben und spürbarer Unterstützung durch Politik und Verwaltungsführung. Nur so kommt der Bau-Turbo auf die Straße Und nicht zuletzt: Der Bau-Turbo kann nur dann wirklich zünden, wenn auch die Baukosten sinken. Denn verfügbare Grundstücke nützen nichts, wenn niemand mehr bereit ist zu bauen.“ Der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen vertritt als größter deutscher Branchendachverband bundesweit und auf europäischer Ebene rund 3.000 kommunale, genossenschaftliche, kirchliche, privatwirtschaftliche, landes- und bundeseigene Wohnungsunternehmen. Sie bewirtschaften rd. 6 Mio. Wohnungen, in denen über 13 Mio. Menschen wohnen. Der GdW repräsentiert damit Wohnungsunternehmen, die fast 30 Prozent aller Mietwohnungen in Deutschland bewirtschaften.